Een woning kopen in Duitsland  
 

Wanneer u besluit een woning te kopen in Duitsland, dan bent u gebonden aan de Duitse wet- en regelgeving. Dit kan tot gevolg hebben dat u voor onbekende feiten komt te staan. Goede voorbereiding is daarom zeer aan te raden bij de koop van een woning.

De Duitse wet- en regelgeving

·         Eigendom 
De eigendom van een woning gaat altijd samen met de eigendom van een stuk grond. Wel is de woning een belangrijk onderdeel van deze grond: met de koop van een stuk grond bezit u immers alles wat op deze grond gebouwd is. 

·         Kadaster 
Alvorens u tot de koop van een woning kunt overgaan, dient u zich in te hebben geschreven in het "Grundbuch" (kadaster). Uw bent pas officieel eigenaar van uw nieuwe woning als de wijzigingen met betrekking tot grondbezit in het "Grundbuch" zijn doorgevoerd. Een notaris kan uw aanmelding in het kadaster aanvragen.

·         Overeenkomsten 
Het is vereist de volgende twee overeenkomsten af te sluiten:

o        Een "Kaufvertrag" (koopovereenkomst)

o        "Auflassung", dit houdt in dat u met de verkoper overeenkomt dat het eigendom van het stuk grond waar het om draait op u overgaat.

  • Notariële akte 
    Voor iedere koop- of verkoop van grond is een notariële akte vereist. Ook het "Kaufvertrag" en de "Auflassung" moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Meestal wordt de "Auflassung" al verklaard in het "Kaufvertrag". Op deze manier kunnen beide overeenkomsten in één akte vastgelegd worden. Hierdoor bespaart men notariskosten. Mondelinge afspraken zijn in Duitsland in dit geval niet officieel.

·         Ontwerpcontract 
Als de notariële akte eenmaal is opgemaakt, is er geen weg meer terug. Onderteken daarom nooit zomaar een akte. Het is raadzaam vooraf om een "ontwerpcontract" te vragen. Hierin staan onder andere de prijs, de inrichting, het aantal kamers en de ligging van uw nieuwe woning vernoemd. U kunt controleren of u het met alle punten eens bent.

·         Aantekening in het kadaster 
Als koper heeft u de mogelijkheid uzelf te beschermen tegen inschrijvingen van derden. U kunt een "Auflasungsvormerkung" aanvragen. Dit is een aantekening in het kadaster. Met een dergelijke intekening voorkomt u dat de verkoper de betreffende grond aan iemand anders overdraagt, of dat een schuldeiser van de verkoper de grond executeert.

  • Financieringsvoorbehoud 
    In Duitsland kent men geen financieringsvoorbehoud. In plaats daarvan komen partijen meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Hierin wordt een termijn genoemd. Gedurende deze termijn kan de koper de koopovereenkomst ontbinden, indien hij of zij de financiering niet rond krijgt. Het ontbinden van de koopovereenkomst kan alleen volgens een overeenkomstige verklaring. Niet alleen de koopovereenkomst, maar ook de "auflassung" wordt opgeheven. Ook een inschrijving van een "Vormerkung" kan door de verkoper worden verwijderd. 
    Reeds gemaakte kosten zijn in de meeste gevallen voor de koper.
  • Voorlopig koopcontract 
    In Duitsland wordt meestal geen "voorlopig koopcontract" gesloten. In Duitsland is een dergelijk contract niet wettelijk bindend.
  • Boeteclausule 
    ook het overeenkomen van een boeteclausule is in Duitsland niet gebruikelijk.
  • Vrijwaringstermijn 
    De verkoper van een nieuwbouwwoning of een woning die nog gebouwd moet worden, is tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor eventuele gebreken. Deze termijn gaat in bij oplevering van de woning of bij woningoverdracht. Voor overige regelgeving met betrekking tot de vrijwaringstermijn, klik hier. 

    Vrijwaringstermijn 
    Ontdekt u aan het huis ernstige gebreken, dan kan het verstandig zijn een advocaat in te schakelen. 

    Bovengenoemde rechten gelden niet wanneer u een woning van een eerste eigenaar koopt (een bestaande woning). 
    In dit geval is het aan te bevelen de woning voor de aankoop te laten inspecteren. Bovengenoemde rechten zijn wel van toepassing wanneer de verkoper gebreken opzettelijk heeft verzwegen. 

            

Kosten

·         Notariskosten 
Deze kosten hangen af van de waarde van grond/woning en van de taken die de notaris voor de koper en verkoper uitvoert. Hieronder vallen onder andere het opmaken van de koopakte, het vastleggen van de "auflassung", het inschrijven in het kadaster en het verzorgen van een hypotheek. 

·         Kadasterkosten 
Afhankelijk van de waarde van de woning, betaalt u een eenmalige vergoeding voor inschrijving in het kadaster. Hier kunnen vergoedingen bijkomen indien u hypotheken inschrijft of overdraagt. 

·         Overdrachtsbelasting 
Het is in Duitsland gewoonte dat de koper de gehele overdrachtsbelasting betaalt. Deze bedraagt momenteel 5%. De overschrijving wordt op het kadaster pas uitgevoerd wanneer de overdrachtsbelasting is betaald. 
Over eventuele inventaris die u overneemt hoeft geen overdrachtsbelasting betaald te worden indien in de koopovereenkomst een verdeling wordt gemaakt tussen kosten voor de grond/woning en kosten voor de inventaris. 

·         Grondbelasting 
Deze belasting moet elk kwartaal worden betaalt wanneer u in het bezit bent van een woning. 

Voordelen:

·         De grond- en bouwprijzen zijn in Duitsland beduidend lager dan in Nederland. Hierdoor biedt Duitsland u de mogelijkheid riante vrijstaande woningen te kopen tegen betaalbare prijzen.

·         Ook de prijs/kwaliteit verhouding van Duitse woningen is zeer gunstig. De woningen zijn niet alleen ruim, maar in de meeste gevallen ook zeer degelijk gebouwd.

·         Een eigen woning in Duitsland biedt u tevens een aantal fiscale voordelen:

o        De gemeentelijke belastingen liggen hier significant lager dan in Nederland;

o        Blijft u inkomen uit Nederland ontvangen, dan kunt u in de meeste gevallen de hypotheekrente van dit inkomen blijven aftrekken;

o        In Duitsland profiteert u van de mogelijkheid goedkoop geld te lenen bij een overheidsbank wanneer u een eigen woning koopt;

o        Energiebesparende maatregelen worden in Duitsland gesubsidieerd; 

Nadelen

·         De risico's voor het kopen van een woning in Duitsland zijn hoger dan in Nederland. Een oorzaak hiervan is dat de marktpartijen niet in alle gevallen te vertrouwen zijn. Daarom is het raadzaam een geschikte woning te vinden middels een betrouwbare makelaar;

·         Het verkrijgen van een geschikte hypotheek kan tegenvallen in Duitsland. Vaak bieden hypotheekverstrekkers niet de producten die men nodig heeft. Goede hypotheken behoren wel tot de mogelijkheid, u zult er alleen iets meer moeite voor moeten doen; 

Aandachtspunten

·         Controleer altijd uw koopcontract alvorens u dit ondertekent. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat in het contract regelingen zijn opgenomen die het mogelijk maken de verkoopprijs aan te passen.

·         Er mogen geen betalingen van u worden verlangd wanneer de wijzigingen in het kadaster nog niet zijn doorgevoerd. Vóór de uiteindelijke oplevering van de woning mogen alleen termijnbetalingen worden gedaan (mits deze overeenkomen met de vordering van de bouw). Dit geldt voor nieuwbouwwoning die "vrij op naam" worden opgeleverd door "Bauträger".

  • Koopt u een woning van een particulier, dan is het raadzaam met uw notaris overeen te komen dat u geen termijnbetalingen hoeft te doen, tot de voorlopige wijzigingen in het kadaster zijn geregistreerd. 

Woordenlijst
Abstellraum                             opbergruimte
Badezimmer                            badkamer
Heizungsraum                         C.V./ketel ruimte
Gasheizung                             centrale verwarming op gas
Gasofen                                  gaskachels
Kamin                                     openhaard
Fussbodemheizung                  vloerverwarming
Hauswirtschafsraum                 bijkeuken
Wohnzimmer                           huiskamer
Schlafzimmer                          slaapkamer
Kaminzimmer                          kamer met openhaard
Dachboden                              zolderruimte
Keller                                      kelder
Erdgeschoss                           begane grond
Obergeschoss                         bovenverdieping
Wintergarten                           serre
Gerateraum                             opbergruimte achter de garage
Schuppen                                Schuurtje
Windfang                                 tochtportaal
Rolladen                                  rolluiken
Erholungsgebied                      recreatiegebied
Haftpflichtversicherung              aansprakelijkheidsverzekering
Bemessungsgrundlage             uitgangsbasis voor berekening
Betreuungsfreibetrag                aftrek voor verzorging
Einheitswert                            eenheidswaarde
Erschließungsgebühr               ontsluitingskosten
Finanzamt                               belastingdienst
Fördergrenze                           subsidiegrens
Fördergrundbetrag                    basissubsidiebedrag
Förderzeitraum                        subsidieperiode
Gewährleistung                        wettelijke garantie
Grundbuch                               kadaster
Grundbuchkosten für                 kosten voor het overschrijving van de eigendom in het       Eigentumsübertragung               kadaster                                                      
Grunderwerbsteuer                  overdrachtsbelasting

Grundschulden                         hypothecaire inschrijvingen in het kadaster
Grundstückskaufpreis               koopprijs van het perceel
Hausratversicherung                 inboedelverzekering
Wohngebäudeversicherung       opstalverzekering
Hebesatz                                heffingspercentage
Kaufpreis                                koopprijs
Kinderzulage                           kindertoeslag
Kindergeld                              kinderbijslag
Kinderfreibetrag                       belastingvrije voet m.b.t. de kosten in de opvoeding van kinderen
Maklergebühr                          makelaarskosten, courtage
Modernisierungskosten            moderniseringskosten
Nachweis                                bewijs
Notarkosten fur                       notariskosten voor de afwikkeling van de koop
Kaufabwicklung                                                                                           Notarkosten für                       notariskosten voor inschrijving in          Sicherheitenbestellung            hypothekenregister                                             Selbstauskunft                         verklaring omtrent de eigen persoonlijke financiële situatie

Steuermesszahl                       belastingrechtschaal                                            Tilgung                                    aflossingsbestanddeel                             Vertragsstrafenklausel              boeteclausule                                             Verzugzinsen                          boeterente